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Nebenkosten · Strom

Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung

Stand: September 2026

Strom für Treppenhaus, Außenbeleuchtung oder den Aufzug kann umlagefähig sein – wenn vertraglich vereinbart und in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen. Heizstrom und rein mieterbezogener Verbrauch gehören nicht hierher.

Hinweis

Orientierung für private Vermieter – keine Rechtsberatung. Bei Streit oder hohen Beträgen rechtlichen Rat einholen.

Was zählt als Allgemeinstrom?

Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen fällt unter § 2 Nr. 11 BetrKV, der Betriebsstrom des Aufzugs unter § 2 Nr. 7 BetrKV. Beides ist umlagefähig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen sind.

Eine Türsprech- oder Klingelanlage ist im Katalog der BetrKV nicht ausdrücklich genannt. Sie kommt allenfalls als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht – und nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähige Position benannt ist.

  • Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen: § 2 Nr. 11 BetrKV
  • Betriebsstrom Aufzug: § 2 Nr. 7 BetrKV
  • Türsprechanlage: nur als „sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) und nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Leistungsprinzip oder Abflussprinzip?

Bei den meisten Betriebskosten darfst du wählen, ob du die im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten (Leistungsprinzip) oder die in diesem Zeitraum bezahlten Rechnungen (Abflussprinzip) ansetzt – der BGH hat das Abflussprinzip grundsätzlich gebilligt (Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07). Entscheide dich für ein Prinzip und wende es konsequent an.

Heiz- und Warmwasserkosten sind davon ausgenommen: Sie sind zwingend nach dem Leistungszeitraum abzurechnen (BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11).

Abgrenzung zu Heizung und Wohnungsstrom

Energie für die Heizungsanlage wird über Heizkosten abgerechnet, nicht pauschal als „Hausstrom“. Der Stromzähler der Wohnung des Mieters ist in der Regel kein Betriebskostenposten.

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Kurz-FAQ

Kann Allgemeinstrom nach Personen verteilt werden?

Nur wenn das wirksam vereinbart ist und sachgerecht. Häufig wird Wohnfläche oder Wohneinheiten genutzt.

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Quellen

  • § 2 Nr. 7 BetrKV (Aufzug)
  • § 2 Nr. 11 BetrKV (Beleuchtung)
  • § 2 Nr. 17 BetrKV (sonstige Betriebskosten)
  • § 556 BGB
  • BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 (Abflussprinzip)
  • BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11 (Heizkosten: Leistungszeitraum)