Heizkostenverordnung: Heiz- und Warmwasserkosten richtig verteilen

Wie viel muss nach Verbrauch verteilt werden?

Von den Kosten einer zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Die übrigen Kosten – die Grundkosten – verteilst du nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum; zulässig ist auch, nur die beheizten Räume anzusetzen (§ 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV). Für die Warmwasserversorgung gilt derselbe Rahmen, dort werden die Grundkosten nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Den Verbrauchsanteil legst du innerhalb dieser Spanne fest, üblich sind 70 zu 30. In einem Fall sind 70 % zwingend: bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

Der gewählte Maßstab gehört in die Abrechnung. Ändern kannst du ihn nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus den in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Gründen – etwa nach Einführung einer Vorerfassung, nach energetischen Baumaßnahmen oder aus anderen sachgerechten Gründen. Innerhalb eines laufenden Zeitraums ist ein Wechsel ausgeschlossen.

• Verbrauchsanteil: mindestens 50 %, höchstens 70 % – im Fall des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend 70 %
• Grundkosten: der Rest, nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum
• Umlagefähig sind auch Betriebsstrom, Wartung und Messdienst (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV)

Welche Informationen in jede Abrechnung gehören

Beruht die Abrechnung auf erfassten Verbräuchen oder Ablesewerten, musst du ihr zusätzliche Informationen beifügen (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV). Das gilt unabhängig davon, ob die Zähler fernablesbar sind, und kommt zu den Anforderungen aus § 556 Abs. 3 BGB hinzu.

Rechnest du nicht nach erfasstem Verbrauch ab, reduziert sich der Umfang: Dann genügen die Kontaktinformationen und der Hinweis auf die Streitbeilegung (§ 6a Abs. 5 HeizkostenV). Sind fernablesbare Geräte installiert, kommt eine laufende Pflicht hinzu: Seit dem 1. Januar 2022 sind die Verbrauchsinformationen monatlich mitzuteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV).

• Anteil der eingesetzten Energieträger, bei Fernwärme zusätzlich Treibhausgasemissionen und Primärenergiefaktor
• Erhobene Steuern, Abgaben und Zölle sowie die Entgelte für Messgeräte, Ablesung und Abrechnung
• Kontaktinformationen von Verbraucherorganisationen oder Energieagenturen, bei Verbraucherverträgen der Hinweis auf Streitbeilegung
• Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie und grafischer Vergleich des witterungsbereinigten Verbrauchs zum Vorjahr

Was gilt bei Verstößen?

Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf die Mietpartei ihren Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Das gilt unabhängig davon, ob die Abrechnung sonst korrekt ist.

Zwei weitere Kürzungsrechte über je 3 % betreffen die Ausstattung und die Information: Sie greifen, wenn keine fernablesbare Ausstattung installiert ist (§ 12 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV) und wenn die Informationen nach § 6a HeizkostenV nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden (§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV). Der zweite Fall umfasst sowohl die monatlichen Verbrauchsinformationen als auch die Angaben, die jeder Abrechnung beizufügen sind.

Wichtig für den Zeitplan: Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ausgenommen sind Einzelfälle, in denen das technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt.

Abweichende Vereinbarungen und echte Ausnahmen

Die Heizkostenverordnung geht vertraglichen Regelungen grundsätzlich vor. Davon ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen du eine selbst bewohnst (§ 2 HeizkostenV). Dort verdrängt eine abweichende Regelung im Mietvertrag – etwa eine Verteilung nach Fläche – die Vorgaben der Verordnung. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt es aber auch im Zweifamilienhaus bei 50 bis 70 % nach Verbrauch.

Davon zu unterscheiden sind die echten Ausnahmen des § 11 HeizkostenV, in denen die Verteilungsvorgaben von vornherein nicht gelten: etwa bei Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m² · a) (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a) oder wenn die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre (Buchst. b).

CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung

Seit dem 1. Januar 2023 trägst du einen Teil der CO2-Kosten selbst. Wie hoch dieser Anteil ist, richtet sich beim Wohngebäude nach dem Stufenmodell des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes: je schlechter die Emissionsbilanz des Gebäudes, desto größer dein Anteil.

Für die Abrechnung entscheidend ist die Ausweispflicht: Du musst den auf die Mietpartei entfallenden Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung angeben (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlt eine dieser Angaben oder bestimmst du den Anteil nicht, darf die Mietpartei ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG) – zusätzlich zu den Kürzungsrechten aus § 12 HeizkostenV.

Das Gesetz greift nur bei Brennstoffen, für die nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind, also etwa bei Erdgas und Heizöl sowie bei entsprechend erzeugter Fernwärme (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). Heizt das Gebäude mit einer Wärmepumpe, fällt kein nach diesem Gesetz aufzuteilender CO2-Preis an.

Kurz-FAQ

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