Nebenkosten · Wohnfläche
Balkon, Terrasse und Wohnfläche – Auswirkung auf die Abrechnung
Stand: September 2026
Bei flächenbezogener Umlage zählt jeder Quadratmeter. Balkone und Terrassen gehen anteilig in die Wohnfläche ein – in der Regel zu einem Viertel. Für die Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche maßgeblich, nicht die im Mietvertrag genannte.
Hinweis
Orientierung für private Vermieter – keine Rechtsberatung. Bei Streit oder hohen Beträgen rechtlichen Rat einholen.
Warum die Fläche den Mieteranteil verschiebt
Ein größerer Flächenanteil erhöht den Anteil an gemeinschaftlichen Kosten (z. B. Hausmeister, Allgemeinstrom, Versicherung). Ungenaue Flächenangaben sind ein häufiger Prüfpunkt bei Einwendungen.
Der BGH stellt für die Betriebskostenabrechnung auf die tatsächliche Wohnfläche ab und hat die frühere Toleranzgrenze von 10 % aufgegeben (Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17). Vereinbaren lässt sich die Berechnungsmethode, etwa die Wohnflächenverordnung – nicht aber eine Fläche, die von der tatsächlichen abweicht.
Balkon in der Flächenberechnung
Nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählen Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Der Regelfall sind also 25 %; ein höherer Ansatz bis 50 % braucht einen sachlichen Grund, etwa eine besonders hochwertige Nutzbarkeit.
Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Im frei finanzierten Wohnungsbau zieht der BGH sie als Auslegungsmaßstab heran, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Halte die Berechnung in der Abrechnung oder als Anlage nachvollziehbar fest.
Kurz-FAQ
Muss der Mieter den Balkon extra bezahlen?
Die Mietpartei zahlt keinen separaten „Balkonpreis“ in der Nebenkostenabrechnung, sondern einen höheren Flächenanteil an umlagefähigen Kosten, wenn der Balkon in die Fläche eingeht.
Gilt die Wohnfläche aus dem Mietvertrag?
Für die Betriebskostenabrechnung nicht. Der BGH rechnet mit der tatsächlichen Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine andere Zahl steht (Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17). Bei Zweifeln lohnt sich ein Aufmaß, bevor du abrechnest.
Weiterlesen
Quellen
- § 556a BGB
- § 4 Nr. 4 WoFlV (Balkone in der Regel zu einem Viertel)
- BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 (tatsächliche Wohnfläche)